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Was ist der Unterschied zwischen Zeitwert, Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie?

Es kann eine ganze Reihe individueller Gründe geben, warum ein Eigentümer über den Verkauf der eigenen Immobilie nachdenkt. Wenn es dann soweit ist, ist es natürlich wichtig zu wissen, wie sich der Wert der Immobilie berechnet, und sich der mögliche Verkaufspreis definiert. 

Zeitwert einer Immobilie

Zweifelsohne kann man sagen, dass sich der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit verändert, das liegt in der Natur der Sache. Denn ein Neubau oder Reihenmittelhaus im Randgebiet einer Großstadt durchläuft Phasen. Die Stadt wächst, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verbessert sich, eine Schnellstraße wird gebaut. Gleichzeitig verliert der einstige Neubau allerdings durch Altersminderung an Wert, wurde aber in der Vergangenheit um eine große Terrasse mit Pizzaofen erweitert, das Dach ausgebaut, neu gedeckt und mit einer Solaranlage versehen. 

So gesehen ändert sich der Zeitwert einer Immobilie regelmäßig. Denn dieser ist eigentlich nichts anderes als der Wert der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses mit Grundstück im Grünen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Der Immobilienwert ist also gewissen und normalen Schwankungen unterworfen, wozu auch die verfügbare Kaufkraft, die Lage und somit auch Nachfrage und Angebot zählen. 

Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie

Der § 194 des Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Verkehrswert folgendermaßen.

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

In anderen Worten ist also der Verkehrswert der Immobilie also der Preis, der zu einem gewissen Zeitpunkt unter gegebenen Umstände erhalten werden kann. Zu diesen Umständen gehören diverse Eigenschaften wie die Lage des Objekts, werterhöhende Maßnahmen wie eine Sanierung oder wertmindernde Tatsachen wie ein feuchter Keller.

Kurz gesagt bezeichnet der Verkehrswert also den momentan erzielbaren (Kauf-)Preis, den der Verkäufer aufruft, und den ein potentieller Käufer zu akzeptieren bereit ist. 

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Punkte, die sich auf den Verkehrswert (Marktwert) auswirken

Man könnte meinen, dass die aktuelle Marktlage der Immobilien in Berlin fast automatisch jeden Preis rechtfertigt. Dass also der Verkäufermarkt, in dem die Nachfrage höher ist als das Angebot, jeden Wunschpreis einbringt.

Folgende Punkte haben aber einen nicht zu vernachlässigenden Einfluss auf den Verkehrswert der potentiellen Verkaufsimmobilie:

  • baulicher Zustand von Rohren und Leitungen, Böden, Fenstern, Mauerwerk, Wärme- und Schalldämmung
  • generelle Eckdaten der Immobilie hinsichtlich Größe, Aufteilung, Anzahl der Zimmer, Balkon, Gäste-WC und -Dusche
  • Lage der Immobilie mit Nähe zu Supermärkten, Ärzten, Schulung, Nahverkehr und -erholung

Unterschied zwischen Zeitwert und Verkehrswert (Marktwert)

Auch wenn der Zeitwert eher den aktuell gegebenen Wert der Immobilie, und der Verkehrswert eher den aktuell erzielbaren Preis darstellt, werden diese Begriffe heutzutage synonym verwendet. 

Auch wenn durch das Sachwertverfahren, das Vergleichsverfahren, oder das Ertragswertverfahren eine Bestimmung des Zeitwertes möglich wäre, so macht sich selten jemand die Mühe diesen fortlaufend für das eigene Haus zu ermitteln. Daher gibt es diesen eigentlich nicht. Und was im täglichen Sprachgebrauch Zeitwert heißt, wird in der Fachsprache eher als Verkehrswert (Marktwert) bezeichnet. Auch der Marktwert kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden. 

Bekannt sind hingegen alle beiden beziehungsweise alle drei Bezeichnungen, die in untereinander austauschbarer Form gebraucht werden. 

Der erfahrene Immobilienmakler vor Ort kann helfen den korrekten Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln - nehmen Sie Kontakt mit uns auf!

Sollten Sie Fragen zur Ermittlung des Marktwertes oder zum Immobilienverkauf in Berlin im Allgemeinen haben, können Sie gerne mit uns in Kontakt treten. Wir als erfahrener Immobilienmakler helfen Eigentümern in allen Lebenslagen dabei die Immobilie stressfrei zu verkaufen. 

Nutzen Sie auch gerne das unten stehende Formular, um uns die wichtigsten Daten zu Ihrer Immobilie und Ihre Kontaktdaten mitzuteilen.  

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