Entwicklung der Immobilienkaufpreise in Berlin
Wie an anderer Stelle erläutert, stehen auf den Internetseiten des Gutachterausschuss Berlin die Kaufpreise zum Abruf bereit. Jedoch nur die Preise von Immobilien, die im gewählten Zeitraum tatsächlich beim Notar beurkundet worden sind.
Um Ihnen eine Übersicht und ein Gefühl für vergangene und aktuelle Immobilienkaufpreise in Berlin zu geben, haben wir die durchschnittlich gezahlten Kaufpreise pro m² abgefragt, und sie hier übersichtlich aufbereitet. Dadurch sehen Sie Fakten, die die Entwicklung von tatsächliche verkauften Immobilien abbilden.
Die Kriterien
Die, von uns selbst gewählten, Kriterien für diese Abfragen lauteten:
- Altbauwohnung mit Baujahr zwischen 1895 und 1918
- 1 oder 2 Zimmer
- Wohnfläche von 50 m² (+/- 25%)
- bezugsfreie Wohnung (keine vermieteten Eigentumswohnungen als Kapitalanlage)
- alle Ortsteile und Wohnlagen (einfach, mittel, gut) im jeweiligen Bezirk
- der blaue Balken gibt den durchschnittlichen Immobilienkaufpreis pro m² zwischen 2018 und 2019 an
- der orange Balken hingegen den Wert für die Jahre 2019 bis 2020
- der grüne Balken in der Grafik zeigt den durchschnittlichen Immobilienkaufpreis pro m² zwischen 2020 und 2021
Was zunächst auffällt ist die Tatsache, dass zwischen 2018 und 2021 in Marzahn-Hellersdorf nicht genügend Datenmaterial zur Auswertung verfügbar war. Das lässt sich in erster Linie darauf zurückführen, dass es hier historisch bedingt mehr Neu- als Altbauten gibt. Und die (wenig) vorhandenen sind nicht als Eigentum verkauft worden.
Zwei Bezirke haben bis 2020 an Wert verloren, was vor allem bei Steglitz-Zehlendorf etwas verwunderte. Prozentual am stärksten zugelegt hatte Treptow-Köpenick (+ 27 %). Dahinter folgten Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf mit je + 17 %. Am stärksten verloren hingegen hatte, wie erwähnt, Steglitz-Zehlendorf mit – 8 %.
Im Jahr 2021 waren es sogar drei Bezirke, die gegenüber dem Vorjahr Einbußen hinnehmen mussten. Hier fallen vor allem Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln auf, während Lichtenberg mit + 28 % satt zugelegt hat.
Über den gesamten betrachteten Zeitraum haben aber alle Bezirke beim Immobilien Kaufpreis zugelegt, im gesamten Berliner Durchschnitt immerhin um + 11 %. Das heißt im Durchschnitt ist der Quadratmeter einer Kaufimmobilie in der Hauptstadt um diesen Betrag teurer geworden.
Im Einzelnen
Mitte (nur Ortsteil Mitte)
Unangefochtener Spitzenreiter ist und bleibt seit Jahren der Ortsteil Mitte, den wir aus Darstellungsgründen hier einmal separat betrachten. Der historische Kern der Hauptstadt liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis pro m² von nun ca. 6.400 Euro auch in 2021 an der Spitze. Das entspricht einem Zuwachs gegenüber 2018 – 2021 von ca. 18 %.
Friedrichshain-Kreuzberg (alle Ortsteile)
Nun, wenn auch deutlich, auf Platz 2 der teuersten Berliner Pflaster liegt Friedrichshain-Kreuzberg. Hier kostet der m² Wohnimmobilie in den Jahren 2020 – 2021 nun durchschnittlich 5.269 Euro. Das entspricht einer Verteuerung gegenüber 2019 – 2020 von ca. 1 %. In den 3 Jahren unseres Vergleiches ist der Bezirk mit 13 % nur knapp teurer geworden als ganz Berlin mit ca. 11 %.
Pankow (alle Ortsteile)
Ebenfalls etwas abgeschlagen hinter Mitte befindet sich Pankow mit einem Rückgang von 4 % im Vergleich zu 2020, jedoch ungefähr auf einem Niveau mit Friedrichshain-Kreuzberg. Hier liegt der durchschnittliche Preis pro m² nun bei ca. 5.227 Euro. Allerdings finden sich solche Preise eher im Prenzlauer Berg als beispielsweise in Karow.
Tempelhof-Schöneberg (alle Ortsteile)
Durch Zugewinn von 4 % im Jahre 2021 und einem jetzt aktuell durchschnittlichen Immobilienkaufpreis von ca. 4.976 Euro pro m² hat sich Tempelhof-Schöneberg mittlerweile auf den 4. Platz geschoben, und liegt somit noch etwas über dem Berliner Durchschnitt von 4.812 Euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf (alle Ortsteile)
Dicht dahinter kommt Charlottenburg-Wilmersdorf, traditionell eines der hochpreisigen Bezirke in Berlin. Hier zahlte man zwischen 2020 und 2021 durchschnittlich ca. 4.871 Euro pro m², was einem Rückgang von ca. 6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die Steigerung über die 3 von uns ausgewerteten Jahre liegt allerdings noch im Rahmen bei 11 %, und entspricht somit dem allgemeinen Durchschnitt.
Lichtenberg, Neukölln, Steglitz-Zehlendorf und Mitte (jeweils alle Ortsteile)
So unterschiedlich die einzelnen Entwicklungen waren, am Ende des Jahres 2021 liegen die Bezirke Lichtenberg, Neukölln, Steglitz-Zehlendorf und Mitte fast alle im Berliner Durchschnitt von ca. 4.800 Euro Kaufpreis. Jedoch hätten die Wege dahin nicht unterschiedlicher sein können. Während sich Lichtenberg mit 28 % sichtbar verteuert hat und nun bei ca. 4.780 Euro liegt, hat auch Steglitz-Zehlendorf trotz der Herausforderungen in den Jahren 2020 – 2021 um 11 % zugelegt, nachdem der Bezirk zwischen 2019 und 2020 sogar an Wert verloren hatte.
Fast gleichauf liegen 2021 nun Neukölln mit 4.662 Euro und der ganze Bezirk Mitte mit nun 4.622 Euro pro m² Wohneigentum. Und während die Dynamik in Neukölln zum Erliegen gekommen scheint, schließlich betrug die gesamte Verteuerung im Bezirk zwischen 2018 und 2021 „nur“ 3 %, nahmen die Preise in Mitte im selben Zeitraum um immerhin 8 % zu.
Treptow-Köpenick (alle Ortsteile)
Nach einem rasanten Anstieg zwischen 2019 und 2020 um immerhin 27 % lag die Verteuerung im südöstlichsten Berliner Bezirk im Folgejahr bei nun 9 %. Über den gesamten Zeitraum betrachtet haben die Immobilienkaufpreise hier um mehr als ein Drittel zugenommen, und liegen jetzt bei. 3.780 Euro im Jahre 2021.
Reinickendorf (alle Ortsteile)
Um 5 % gingen die Kaufpreise für Immobilien in Berlin-Reinickendorf in 2021 nach oben. Der durchschnittliche Immobilienkaufpreis liegt hier nun im Schnitt bei ca. 3.322 Euro. Zwischen 2019 und 2020 hatte er noch bei 3.174 Euro gelegen.
Spandau (alle Ortsteile)
Am günstigsten kauft es sich nach wie vor (noch) in Berlin-Spandau. Hier waren sowohl 2018 – 2019, 2019 – 2020 und auch 2020 – 2021 die Immobilienpreise im Durchschnitt am preiswertesten. Allerdings betrug der Zuwachs von 2.643 Euro auf nun fast genau 3.000 Euro, was immerhin auch 14 % im Jahr oder sogar 20 % Verteuerung in den 3 betrachteten Jahren entspricht.
Zusammenfassung
Wie Sie sehen, ist nach wie vor Bewegung im Berliner Immobilienmarkt. Trotz einiger gesellschaftlicher Herausforderungen in den Jahren 2020 und 2021 wird das Investieren in eine Immobilie auch 2021 eine gefragte Anlageform bleiben. Egal ob zur Eigennutzung oder Kapitalanlage. Und diese wird, zu einem attraktiven Marktpreis, immer ihre Kunden finden.
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