Das Ende des Berliner Mietendeckels ist amtlich
Viel wurde über ihn geschrieben und noch mehr wurde über ihn diskutiert.
Macht(e) er Sinn? Setzt(e) er an der richtigen Stelle an? Löst(e) er denn das eigentliche Problem? Und vor allem: ist / war er überhaupt rechtens?
Nachdem das Bundesverfassungsgericht am Donnerstag 15. April 2021 seine Entscheidung veröffentlicht hat, die das Ende des Berliner Mietendeckels bedeutete, können nun alle vier genannten Fragen mit „nein“ beantwortet werden.
Das eigentliche Problem und (k)eine Lösung
Die gute Nachricht zuerst: Berlin ist in den letzten zehn Jahren beständig gewachsen. Aber mehr Einwohner brauchen mehr Wohnungen. Und die wurden plötzlich knapp(er), nachdem der Senat noch einige Jahre zuvor die städtische GSW mit rund 65.000 Wohnungen verkauft hatte. So trafen die neuen Mieter nun auf Vermieter, die vor allem die Rendite im Sinn haben. Und wo die Nachfrage bei kaum verändertem Angebot steigt, da steigen nun einmal auch die Preise.
Anstatt nun Anreize zu schaffen und dafür zu sorgen, dass (wieder) neue Wohnungen gebaut werden, ob von der Stadt oder den privaten Investoren wie Deutsche Wohnen, ADO usw., tat (und tut) Berlin in diese Richtung zu wenig zählbares.
Und als die Sache immer brisanter wurde entschloss man sich zum ultimativen Eingriff in das Marktgeschehen und fror die Mieten ein – der Mietendeckel war geboren. Dessen 2. Phase trat am 23. November 2020 in Kraft.
Macht(e) er Sinn?
Nein. Vielleicht sah die künstliche Begrenzung der Miete wie eine gute Lösung aus, sie war aber von vornherein nicht mehr als eine ungewöhnliche Lösung und nie dazu geeignet, an der richtigen Stelle anzusetzen oder das eigentliche Problem zu lösen.
Setzt(e) er an der richtigen Stelle an?
Nein. Bereits mit seiner Einführung gab es berechtigte Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer solchen Maßnahme. Wie bereits an anderer Stelle erwähnt wäre der richtige Ansatz gewesen sich darüber zu unterhalten, wie mehr Wohnraum geschaffen werden kann. Die Zeit und das Geld zur Abstimmung des Mietendeckels hätte man besser in Gesetzgebungen und Anreize zum Neubau investiert. Auch hätte man Genehmigungen und Bauanträge priorisieren und lösungsorientierter bearbeiten können. Das wäre der bessere Ansatz gewesen.
Löst(e) er denn das eigentliche Problem?
Nein. Zum einen wurde dadurch nicht mehr Wohnraum geschaffen. Und wie nun zu lesen war, sind dadurch die Mieten ja nicht gesunken, denn sie waren ja nur „eingefroren“. Und zum anderen werden Mieter nun teilweise die seit November 2020 eingesparten Mieten nachzahlen müssen. Die Firma Vonovia verzichtet darauf, die Deutsche Wohnen zum Beispiel nicht.
Nun wird über die Initiative über einen bundesweiten Mietendeckel diskutiert. Allerdings: der falsche Ansatz wird das eigentliche Problem auch nicht lösen.
Und vor allem: ist / war er überhaupt rechtens?
Nein. Wie wir nun wissen, war die Berliner Initiative zu Mietenbegrenzung im Wohnungswesen nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, da die Gesetzgebungszuständigkeit beim Bund liegt. Daher wurde er gestoppt und für nichtig erklärt. Das heißt am Ende wurde der Mietendeckel gekippt nicht weil die Idee als solches falsch war, sondern weil sie auf der falschen Ebene verabschiedet wurde.
Und jetzt?
Geht jetzt alles wieder weiter wie es vor dem Mietendeckel war? Werden die Mieten in Berlin noch teurer? Wird das Angebot am Mietwohnungen nun wieder zunehmen? Wird mehr gebaut?
Während politische Kräfte aus Reihen der FDP und CDU erfreut auf „das Ende des Experiments“ reagierten, sind die rot-rot-grünen Initiatoren enttäuscht. Man prüft nun die Option eines bundesweiten Mietendeckels.
Vor allem aber wird es nun die 53 % der Mieter treffen, die laut einer Umfrage der Berliner Sparkasse aus Februar 2021 die „eingesparte“ Miete nicht zurückgelegt haben. Zwar hatten die Vermieter in ihrer Nachricht zur Absenkung in der Regel darauf hingewiesen und empfohlen, die Differenz zur Seite zu legen. Aber mehr als die Hälfte der Berliner hat das nicht getan, und werden nun unter Umständen Hilfe benötigen.
Wenigstens ist nun wieder eine Art Rechtssicherheit gegeben. In erster Linie auch für Einzeleigentümer, die eine Immobilie für sich selbst als Kapitalanlage erworben haben, um sich zum Beispiel später die Rente etwas aufzubessern. Denn ca. 21 % aller Berliner Wohnungen sind Eigentümerwohnungen, darunter insgesamt 200.000 von privaten Vermietern.
Wenn Sie aufgrund der unklaren Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt mit dem Verkauf einer Immobilie gewartet haben (siehe hier unserer Beitrag zu den Immobilienpreisen 2020), dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt sie auf dem Markt anzubieten.
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Zusammenfassung
Nun wird es von Seiten der Bevölkerung nichts bringen sich weiter und wieder darüber aufzuregen, dass Berlin zwischen 1990 und 2005 ca. 200.000 der ehemals 482.000 landeseigenen Wohnungen in Ost- und West-Berlin an private Investoren verkauft hat. Und nein, die Enteignung von diesen Unternehmen ist definitiv keine Lösung.
Hier ist, und das kann nicht oft genug betont werden, die Politik gefragt. Es müssen schlicht mehr Wohnungen gebaut werden. Denn wo die Nachfrage über dem Angebot liegt, da steigen die Preise. Steigt das Angebot, werden diese sinken oder zumindest erst einmal nicht weiter steigen.
Unsere Meinung ist, dass weitere ungewöhnliche Lösungen das Problem nicht aus der Welt schaffen werden.
Sollten Sie Fragen zu dem Entwicklungspotential von Berlin oder der (möglichen) Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin haben können Sie gerne mit uns in Kontakt treten. Melden Sie sich auch, wenn Sie Fragen zu den Auswirkungen auf vermietete Immobilien als Kapitalanlage haben.
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